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证监会住建部支持租购并举,住房租赁资产证券化驶入快车道

财经961 2021-01-05 12:59:57

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中国证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,明确优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。

《通知》还称,将推动多类型具有债权性质的资产证券化产品,试点发行房地产投资信托基金(REITS)。



此次新政有何重要意义?


“这是国务院提出加快发展住房租赁市场之后,两部委联合下发的第一个落地文件,”一位了解政策制定的相关人士向一财透露,此前市场已经试点发行了多单住房租赁类资产证券化产品,这次发文是对前期试点情况的规范,并且通过文件对相关程序的标准予以明确。


通知指出:


1,住房租赁资产证券化,有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率,引导社会资金参与住房租赁市场建设;


2,有利于降低住房租赁企业的杠杆率,服务行业供给侧结构性改革,促进形成金融和房地产的良性循环;


3,可丰富资本市场产品供给,提供中等风险、中等收益的投资品种,满足投资者多元化的投资需求。


市场人士怎么看?


十九大报告提出加快建立租售并举的住房制度,REITs是房地产企业由商品房开发销售向轻资产开发经营转变的有效途径。


业内人士分析指出,房地产资产证券化经过近16年的发展已经初具规模,但市场上还未出现标准REITs。目前,国内发行标准REITs遭遇的主要瓶颈有法律法规不健全、税收政策缺失、监管主体不明确、市场准入门槛高和收入覆盖比例低等问题。此次证监会和住建部联合发布通知推进住房租赁资产证券化相关工作,明确了租赁住房作为首批标准REITs产品的基础资产类别之一,为资产证券化在实体经济领域的广泛、纵深运用进行了新的尝试和拓展。


国内Reits发展历程(资料来源:民生证券研究院)


“推进住房租赁资产证券化是发展住房租赁市场的重要内容。”中联前源不动产基金管理有限公司总经理何亮宇接受中证报采访时表示,借助资产证券化为企业提供创新融资渠道和投资退出路径,对于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义,此举既符合国家大力推进租赁住房市场建设的宏观导向,也为资产证券化在各实体经济领域的广泛、纵深运用进行了新的尝试和拓展。


戴德梁行高级董事、北中国区估价及顾问服务部主管胡峰认为,以资产证券化实现了住房租赁企业从投资、运营、退出渠道构建完整的产业链和商业模式的闭环,为企业加大投资租赁住房提供了信心和动力,也有利于提高资产运营管理能力提升项目投资收益。特别是对今后公募REITs推出时个人投资者可以不用买卖实物资产,投资住房租赁REITs就可以享受到物业增值收益和投资回报。


胡峰表示,一方面,政策带动下租赁住房市场的发展为租赁住房资产证券化提供了大量可选择的基础资产;另一方面,资产证券化的融资模式可以帮助公寓运营企业快速回笼资金,用于投入下一阶段房源建设,为企业寻求融资与退出途径。


具体来看,北京鼎诺投资管理有限公司总经理许余洁认为,通过发行REITs,可以充分利用社会资金,促进资本进入租赁市场,多渠道增加住房租赁房源供应。同时,REITs以优质成熟的长租公寓等典型商业地产为主要载体,从建设、融资、管理、运营等多个环节引导资金进入地产的建设运营阶段,可以避免地产投资过于侧重住宅地产造成的过热现象。


或将撬动数万亿元住房租赁证券化市场


“租赁住房进行证券化,在产品形式上没有绝对的限制,只要是底层资产和经营情况满足证券化的要求都可以在产品上实现,可以是ABS、类REITs、CMBS或者ABN。”何亮宇表示,国内市场上目前已经发行的住房租赁证券化产品包括两大类。


第一类是在证监会系统的交易所挂牌的资产支持证券,第二类是在银行间市场挂牌的ABN。


截至2018年1月31日,类REITs产品呈加速增长态势,累计发行数31只,累计发行总额从2014年底的96亿元增至2017年底的 656亿元,年复合增速高达89.8%。迄今发行的31只产品均为类REITs 产品,国内目前还没有标准REITs。


机构观点


申万宏源证券表示,按照各地未来3-5年的租赁类住宅用地的供应规划安排,参考上海模式土地成本折价70%水平,按照当地2017年居住类用地成交均价的30%加3000元/平米的建安成本测算,到2020年,预计现有租赁试点城市将供应1.7亿平米住宅类用地,投资资金需求大约为 1.66万亿元,未来三年REITs的大力发展将为租赁市场的发展提供融资支持。在盘活目标资产后,又会有更多的资金用于支持租赁市场的发展,有利于我国租赁市场发展和房地产市场的成熟。



民生证券表示,在政策积极推动和房地产行业去杠杆、融资难的背景下,REITs的发展前景广阔,未来的发行空间可以从以下三个角度测算。


1,从资产证券化产品看REITs发行空间。截至2017年10月,国内类REITs发行总额占所有资产证券化产品发行总额的比例仅为2.14%,中国REITs还处于起步阶段。根据中央结算公司的数据,美国REITs发行额占所有ABS总额的35.4%。随着未来国内与海外ABS市场中REITs占比差距逐渐缩小,REITs新增 发行额约为8448亿元。


2,从房地产开发投资看REITs发行空间。房地开发投资资金来源可以分为贷款、自有资金和其他来源。2005至2010年,由于房地产企业密集上市,自有资金占比提升明显。从2014年至2016年,由于资产证券化产品的快速发展,其他来源融资同比增速大幅领先传统的贷款及自有资金,包括REITs在内的其他来源融资占比持续提升。


2016年,国内房地产企业通过类REITs融资131亿元,同期国内房地开发投资总额约为14.5万亿元,类REITs占比仅为0.09%。同年REITs占全球房地产开发融资的比例为7%,国内外差距高达6.9 个百分点。假设国内REITs融资占房地产开发投资总额的比例提升至 7%,每年将带动REITs的发行额为9950亿元。


3,从经营性物业租金总收入看REITs的发行空间。经营性物业包括住房租赁物业、办公物业和商场物业。目前我国住房租赁市场仍以散户业主独立出租为主,开发商或物业公司经营的整栋租赁住房占比较小,发行RIETs的合格基础资产有限。办公物业和商场物业集中度相对较高,作为基础资产发行REITs的条件较好。选取北京、上海、广州、深圳等16大城市,统计当地甲级写字楼与优质购物商场的总存量、入驻率和平均租金,分别计算每个城市每年租金收入。


假设国内一线城市的优质经营性物业均通过 REITs 融资,可以发行的REITs总规模约为5.1万亿元,其中办公物业REITs约1.8万亿元,商场物业REITs约3.3万亿元。


综合以上三种测算方法,民生证券认为,REITs在中国还处于起步阶段,未来发展空间广阔。随着资产证券化市场的健全及产品的成熟,房地产行业融资方式的多样化以及国内优质经营性物业证券化比例的提升,REITs将撬动数万亿市场。


为贯彻落实党的十九大精神和中央经济工作会议提出的关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度要求,完善发展住房租赁市场配套政策,近日中国证监会、住房城乡建设部在总结前期工作的基础上,联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(以下简称《通知》)。推进住房租赁资产证券化,将有助于盘活住房租赁存量资产,提高资金使用效率,促进住房租赁市场发展。


《通知》明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件。主要包括物业已建成并权属清晰,工程建设质量及安全标准符合相关要求,已按规定办理住房租赁登记备案相关手续;物业正常运营且产生持续、稳定的现金流;原始权益人公司治理健全且最近两年无重大违法违规行为等。


《通知》明确了优先和重点支持领域。明确优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。


《通知》完善了住房租赁资产证券化的工作程序。鼓励住房租赁企业结合自身运营现状和财务需求,开展资产证券化,明确了住房租赁资产证券化申请、受理、审核、发行的程序,并对开展住房租赁证券化中涉及的租赁住房建设验收、备案、交易等程序进行优化,建立绿色通道,提高工作效率。


《通知》明确提出加强住房租赁资产证券化的监督管理。在建立健全业务合规、风控与管理体系,建立健全自律监管体系,合理评估住房租赁资产价值,强化中介机构和发起人责任等方面,提出了要求。


《通知》提出要营造良好政策环境,培育多元化的投资主体,鼓励专业化机构化的建设或运营机构,建立健全监管协作机制,支持开展住房租赁资产证券化。


◆来源:证监会网站、中国证券报、第一财经

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