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租购并举下商业银行业务创新模式

银通智略 2019-10-15 10:39:55

文章导读:
党的十九大报告中指出“要坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,将加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。这也为今后的房地产市场提出了新的要求和长效机制建立的新方向。顺理成章的,近期各地国土市场也推出了一批要求只租不售,持有到期的土地招牌挂项目。同时,在遏制房地产投机方面,除要求各地继续严格限购限贷等政策,针对上半年出现的消费贷流入地产市场的现象,也出台了相关措施进行严控。本文拟就租并举的住房体系建设以及银行现有的一些创新业务进行分析。

租赁住房现状与发展


租赁市场是与产权市场相对应的一个住房体系必不可分的部分,早期的公房就是有租赁性住房的性质,但那个产生于住房短缺年代的租赁市场经历了改革开放、海南楼市崩盘以及1998年房改、2010年之后调控成为常态之后,整个租赁市场已经变成一个庞然大物,具体可以分为市场化租赁市场+政府保障租赁市场。其中后者在整个商品化市场中占比在逐年回落,直至2009年以来,才逐步增加,而发展到今天,在房地产长效机制的要求下,租赁市场又逐步回归了关注的中心。

这个庞然大物的规模究竟有多大?目前没有权威数据的统计,根据平安证券的估算(数据来源链家研究院《租赁崛起》),整个租赁市场的年度成交金额在1万亿元左右,对比2016年11.8万亿元左右的新建商品房成交额和5万亿元左右的二手房交易市场,这个流量并不算高。如果对比日本与美国,在流动性人口仍占相当比例的情况下,租赁市场未来有很大作为。

图1 中美日三国租赁与新房成交占比对比

但坦率的讲,这一对比可能会面临一些问题:第一是我国房价的看涨预期较为强烈,而相反日本则走势平稳,甚至还没能突破上世纪90年代初的顶峰。因此,日本购置首套房屋的年龄偏大,而我国则在这种预期下更多的人提早买房,这也意味着人均租赁时间的差别和两者市场发展的不平衡。第二是与发达国家相比,我国的住房自有率偏高,这也在一定程度上影响了整个租赁市场的发展。第三则是租售比的不合理性,住宅类的租售比通常只维持在1%-2%,这也意味着租赁产品打包成金融产品的困难会有所增加,而没有金融市场的支持和杠杆撬动,发展的速度可能会有所降低。第四是国家在税费等方面仍然没有更多的优惠,这也阻碍了整个市场发展的速度和流动性。同时,对市场化租赁市场国家没有出台更多的法律来规范,这也为市场的发展造成了些许影响。

不过同样的,国家在地产逐步进入白银期,同时调控房地产市场健康长效发展下,针对租赁市场,近年来政府也在不遗余力地支持其发展,保障类租赁市场暂且不说,市场类租赁市场连续出台多个文件,有针对性地对金融、土地、建造等多方面给予了支持。

而这些政策不仅仅得到了地方政府的响应,出台了相关措施,更主要的是包括开发商、房地产中介以及各类风投资本,都进入了这个领域,为整个市场增加了不少活力。

综上所述,住房租赁市场不期望100%的发展,但30%的发展是可以期待的。而就区域来说,流动人口占比较高的地区,经济发达的地区是租赁市场发展的首要地区。此前住房城乡建设部颁布的《关于在人口净流入大中城市加快发展住房租赁市场的通知》也反映了这一点。

重点关注:长租公寓等商业性租赁住房


商用性租赁住房市场是指完全市场化运作的公司组织、建立和运作的市场,与之相对应的则是保障性租赁住房市场。关于后者我们不必赘述。事实上,自从2009年以来保障房被提至日程上来后,包括银行在内的众多融资机构已经形成了一套相对行之有效的方案。而前者目前则以长租公寓为主,至于分时度假等短租公寓,目前并不占据市场主体,这里暂不过多多分析。

“长租公寓”又名“白领公寓”、“单身合租公寓”,是向特定人群提供长期居住空间和居住服务的新兴产业,企业通过独立开发、自持、租赁物业的形式,经过精细化设计、装修、改造,配齐家具家电等生活设施,以多种形式出租给房屋周边的工作及创业人士。

(一)长租公寓主要运营主体


一是公寓运营商。主要是以长租公寓运营为主的专业化公司,比如YOU+、魔方公寓、薦燕公寓。

二是房地产开发企业。比如万科、龙湖、金地等。

三是酒店运营者。主要是具有酒店公寓管理经验的大型连锁酒店集团,比如华住、如家、铂涛等酒店集团。

四是中介服务商。主要包括房产、装修家电、维修保洁、生活服务等中介服务机构,比如我爱我家、链家等。

(二)长租公寓主要客户群体


长租公寓客户群体主要以本地工作、生活、学习的单身白领、公司外派髙管、涉外人群、创业青年、刚毕业大学生等为主体。根据面向的人群、租住的方式及时间,提供的服务和质量等的不同,将长租公寓分为服务式公寓和青年公寓两大类。服务式公寓更多的则是高端人群和涉外顾客,青年公寓则倾向于普通白领甚至蓝领阶层。

(三)长租公寓运营模式


根据公寓物理形态存在的形式,把长租公寓运营模式分为集中式和分散式两种。

一是集中式运营模式:

公寓运营企业通过包租、独立开发、收购或与物业持有方合作的方式获取整栋物业,通过精细化的设计、改造与装修,并采用标准化的品牌与服务,最后对外整体出租公寓的模式。

二是分散式运营模式:

公寓运营企业将分散在各小区内的众多空置房屋通过业主或中介公司承租过来,并对这些房屋按照一定的标准进行统一装修,然后再对外出租,并提供相应的租后服务内容。

两种方式比较:

“集中式”和“分散式”两种运营模式,就二者共性而言,空置率、续租率和利润率无疑都是其运营的重要指标。

集中式运用较为传统的商业地产运作模式,以独栋商业楼宇为运作标的,包租后进行改造升级。而分散式起步则比较晚,其房源来自分散的房东,通过房屋包租经营,提供标准化的产品及租后服务,其最大挑战在于对公寓的管理与社群运营。集中式和分散式各有利弊,但总体而言集中式公寓的盈利空间更大。

(四)长租公寓主要特点


与简单赚取租金差价的传统二房东(C2C)模式相比,长租公寓(B2C)主要有以下特点。

一是公寓管理的精细化。

长租公寓运营一般需要先对某类潜在客户的需求特点进行分析,然后针对确定房源、收房签约、设计装修、家电配置、出租签约、租后服务等价值链的各个环节进行团队协作、分步实施,在努力控制成本的基础上,又能保证价值链上的每一环都做到满意的客户居住体验。

二是公寓运营的品牌化。

传统公寓出租的“二房东”模式一般仅限于在某个城市的一定区域经营,而长租公寓运营需要创立自己的公寓品牌,并进行跨区域连锁经营,提高公寓品牌知名度,从而不断提高在长租公寓市场的占有率。

三是租后服务的标准化。

长租公寓的租后服务不仅能够及时满足客户在保洁、维修、管家以及投诉等方面的需求,而且还能够提供与某一类居住客户需求相适应的经验交流、主题论坛、娱乐休闲等一系列增值服务。

四是外部资本的青睐化。

面对我国住房租赁市场的巨大需求潜力,加之长租公寓在客户细分、品牌化管理、规模经济、智能家居应用、构建互联网平台和社区O2O等方面的明显优势,公寓运营企业将更容易获得外部资本的注入,并迅速做大做强。

(五)长租公寓盈利模式


长租公寓的盈利来源可分为四个部分:

一是批零租金差。

这是目前大多数中低端长租公寓的主要盈利来源。其包括两部分,一部分是整套租入、按间租出实现的溢价;另一部分是通过分拆隔间、增加房间数实现的额外收益。

二是装修投资回报。

通过装修提升房租的溢价。

三是未来租金增长收益。

长租公寓向房客收取的年租金涨幅高于支付给房东的租金涨幅的溢价。长租公寓公司从业主端租入房屋时签订的租约一般至少为3年-5年,而租出房屋的租期多数按年计算,“打包租入、零售租出”的模式以及一二线核心城市房价不断上涨的现实背景是长租公寓公司能够获取未来租金增长收益的原因。

四是衍生服务收入。

为租户提供保洁、维修等增值服务实现的收益,这也是专业化的长租公寓公司相较于传统房东的区别所在。然而,由于租赁市场竞争激烈,中低端长租公寓较周围房源租金溢价有限,溢价部分主要来自于衍生服务收入。在租金溢价有限的背景下,控制成本是长租公寓盈利的关键

探索商业银行业务创新模式


长租公寓被视为未来的产业蓝海,要想取得快速稳健可持续发展,必须得到大量资本进入支持。传统和最主要的融资模式,是PE/VC推动下的股权融资模式,目前很多资金来源于财富管理、资本投资、创业投资、天使投资等公司,但因为没有较好的退出渠道,股权融资的难度越来越大。对传统商业银行来说,因为大多数长租公寓运营商没有物业产权,即没有抵押物,又缺乏信用支撑,平台租金收益也具有不确定性,获得银行融资难度很大。部分长租公寓运营商因为主体差异和资产质地的不同,往往只能选择成本较高的融资方式,比如消费金融、小额贷款、互金、P2P、众筹、民间借贷等融资方法,其风险相对也比较高。关于长租公寓+金融,不管是从运营方来说,还是从投资方来说,都是处在摸索创新的道路上,但是轻资产、重模式必然会成为一种趋势。重要的是,通过金融和长租公寓的互惠合作,双方都有机会在这场住房租赁行业的变革中站稳脚跟,并一同把产业背后巨大的想象空间变为现实,双方共享的是一块巨大的蛋糕,以租房金融为切入点,一方面赚取的是利息,另一方面发展的是潜在客户。从长远来看对零售业务、个人资产业务将产生深远的影响。

(一)获取客户的重要平台


客户尤其是年轻客户不仅是银行拓展的主要群体,也是零售金融业务可持续发展的重要基础。正如2012年以来,以第三方支付为代表的互联网金融呈现爆发式增长,对银行金融中介地位、支付结算、存贷业务产生巨大冲击。同样随着长租公寓和金融的融合,将催生一种新型房屋资产管理公司,在互联网技术及共享经济时代下,一批高水准、拥有广大年轻团体资源的共享平台将应运而生,这些平台拥有庞大的用户、数据、流量、资产以及因为增值服务而产生的溢价空间。他们将是未来银行金融机构的主要客户,通过对这些人的数据收集,打通上下游资源,可以掌握更多精准优质资源,也可以获得稳定的现金流,丰富零售业务的客户群和产品线。

(二)创新零售金融业务产品


稳定持续的现金流是长租公寓运行的最大优势,在此基础上,银行与长租公寓运营商合作,可以设计创新租月贴现、租金分期、销售类分期、理财产品、租约证券化等一系列零售金融产品,一方面可以获得客户增加黏性;另一方面可以增加服务收益。其实无论采取哪种模式,在本质上都属于房租垫付和分期。重要的是金融机构以直接或者间接的方式,掌控能够产生稳定现金流的资产或资产收益权为核心,帮助企业把未来的钱拿到今天来投资。这些模式创新,极大地拓宽了长租公寓企业的融资渠道。

(三)影响个人资产结构


伴随长租公寓政策和机制的完善,未来部分年轻客户租房将成为常态化,一定程度上将延缓或减少个人购房的需求,对个人住房贷款产生挤出效应。但另一方面则会产生巨大的短期消费贷款需求,给消费贷款、信用分期创新发展带来较大空间。当然,从目前银行现有金融产品实际情况看,结合长租公寓运营的模式和特点,经过组合创新可以从零售和法人两大类提供以下金融产品:

1、零售类金融类产品


(1)缴费类服务

为运营商和租户构建快速支付通道,运营商通过工行电子银行进行收费平台的搭建,租户可选择使用手机银行、网上银行渠道和网银支付、工银e支付等认证的支付方式实现自助缴费。

(2)消费贷款

与公寓运营商展开合作,以租户个人信用为基础,对其发放的用于支付房租及服务费用的贷款。

(3)租金分期

直接面向租客,根据租客个人信用、支付租金记录情况,办理不同期限分期业务。

(4)房租分期

重点面向运营商,与优质运营商合作,由运营商选择提供客户,银行一次性支付租客的全年房租给运营商,运营商每月支付部分利息,租客每个月向银行支付租金。这一点或可以出现一定程度突破,特别是长期限的融资。

(5)理财产品

以租金产生的现金流为标的,根据租金的收益期限分类打包,设计若干个不同期限的固定收益产品,对市场公开发行,期限越长,收益越高。

(6)租约证券化

通过资本市场,以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者。

2、法人类金融产品


(1)长租公寓建设贷款

针对开发企业独立开发的自有产权的长租公寓提供的建设贷款。以房地产做抵押,未来可预测的租金流或综合收益作为还款来源。

(2)经营性公寓收益权贷款

以现有正常运营的长租公寓在未来产生的持续、稳定的租金作为第一还款来源,为满足运营商资金需求提供的贷款。

(3)装修改造贷款

以未来租金收益作为第一还款来源,为运营商装修、改造长租公寓提供的贷款。根据平台实力及持有物业的性质,可以采取信用、抵押等方式。

(4)供应链融资

针对运营商日常运营中的上游客户(家具、家电、装修供应商)大额订单、采购提供的短期融资业务。

(5)代理债权投资

通过发行理财计划或代理销售合作机构产品,募集的资金以债权形式直接或间接投资于运营商户,用于项目建设、装修改造、经营周转及其他合法用途,以其租金收益、综合经营等产生的合法收入偿付代理投资本金和收益的非标准化代理投资业务。

(6)代理股权投资

通过发行理财计划或代理销售合作机构产品,募集的资金通过合作机构设立的投资工具最终投资于运营商企业股权或上市运营商非公开发行股权,未来以企业上市、市场上股权或投资工具转让、保障退出方受让股权等方式实现退出的非标准化代理投资业务。

(7)长租投资基金

由公寓运营商与基金合伙人共同发起“XXX公寓基金”,根据基础资产标的将基金份额发行给LP(合伙人)投资人,公寓运营商向基金LP支付租金回报,根据股权回购协议到期回购股权。

(8)融资租赁

公寓运营商与上游家具厂家、电商开展融资租赁合作,解决重资产占压大量资金问题。

(9)资产支持证券(ABS)

将业主的合同和租客的合同打包成一个资产包,经过增信提级措施组合不同产品,向金融机构或市场发售。比如信托受益权资产支持专项计划、分期信托受益权资产支持专项计划。


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