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中国工商银行分析报告:解构特色小镇、探寻投资机会

PPP大讲堂 2019-06-21 11:19:41

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特色小镇的商业模式囊括最初的土地一级开发整理、土地二级开发(房地产开发)、项目运营管理、城市配套服务设施开发运营四个阶段。并非所有地方都适合做特色小镇,也不是所有企业都能做好特色小镇,更不是短时间内就可以打造出成功的特色小镇。具有鲜明特色、较高品牌认知度以及良好经营基础的产业是特色小镇项目成功最基本且重要的因素。另外,政府是否有明确适宜的扶持政策,小镇建设是否有统一规划与专业管理团队,小镇是否拥有宜居的环境和便利的交通也是项目考察时需要关注的要素。

 

特色小镇建设是为深入推进新型城镇化,带动农民就近城镇化,促进城乡统筹发展,加快县域经济发展而提出的重要举措。

 

定义:产业建设因地制宜、特色鲜明

 

特色小镇是指聚集特色产业和新兴产业,相对独立于市区、区别于行政区划单元和产业园区,具有明确的产业定位、文化内涵、旅游和社区功能的发展空间平台。特色小镇的规划面积控制在3平方公里以内,建设面积控制在1平方公里以内。

 

根据国务院《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》和《住房城乡建设部国家发展改革委财政部关于开展特色小镇培育工作的通知》中的描述,特色小镇的核心要素是“因地制宜”与“特色鲜明”(的产业)。在三部委发布的通知中明确指出小镇发展的产业应有基础、有依托,产业选择不可“空穴来风”。同时特色小镇还应有宜居的环境、完善的配套设施和符合自身发展特色的管理运营模式,并能传承传统文化。

 

 

 

特色小镇是“产”、“城”、“人”、“文”融合发展的创新平台,其中人才是关键,特色小镇最终是为人服务,一方面凝聚并服务好本地居民,另一方面吸引特定产业的人才。在此基础上,特色小镇以具有鲜明特色的地方优势产业为命脉,巩固自己在产业链中的核心竞争力。对于以旅游为主导的特色小镇,具有地方特色的现代旅游服务业既是其优势产业;对于非旅游主导的特色小镇,则将旅游作为城镇的一种功能,表现形式包括但不限于会议、会展、文化体验、科技体验、产业博物馆等。特色小镇产业的发展应基于地方的优势特色进行打造,发挥特色小镇在产业链中的带动作用,尤其对于欠发达地区,应起到以镇带乡,为区域内部的劳动力带来工作机会和发展空间的效用。

 

特色与差异

 

特色小镇与特色小城镇、工业园区、旅游景区、田园综合体相比有一定差异。

 

特色小镇与特色小城镇:

     

    两者在概念上大体相同,差异主要是来自于区域经济非均衡发展状态下产生的经济和产业发展的差距。特色小城镇是指有特色的较小的城镇,一般是指城乡地域中地理位置重要、资源优势独特、经济规模较大、产业相对集中、建筑特色明显、地域特征突出、历史文化保存相对完整的乡镇。特色小城镇主要是针对我国中部较发达或西部欠发达地区。这些地区绝大部分的小城镇缺乏产业支撑或产业体系单一零散,进而导致外出务工人员居多,难以聚集劳动力、生产总值普遍处于全国中下游。特色小城镇是以加快城镇化为前提提出的,更注重对城镇功能以及基础设施的建设,看重城镇化的提升。

     

    根据浙江省省长对特色小镇的定义,特色小镇规划面积一般控制在3平方公里左右,建设面积一般控制在1平方公里左右。该定义更适合东南部城镇化率较高、基础条件较好,需要对面积予以控制的城镇,特色小镇更注重对于特色产业的培育以及其带来的经济与投资收益。

     

    从运作方式看,特色小城镇更依赖政府的财政帮扶,而特色小镇更侧重于投资融资。从小镇内涵看,特色小镇与特色小城镇均是为地区经济发展、强化特色、人民安居乐业起到标杆作用的基础点,是所在地区的特色产业中心和人口聚集点。从产业发展角度看,特色小镇可以优化并升级产业链构成,进一步扩大外延效益。特色小城镇的重点在于打造完整的产业链体系,提供合适的就业机会,留住大量的流失劳动力。

     

    特色小镇与田园综合体:

       

      特色小镇与田园综合体的提出均有推动农业现代化与城乡一体化的意义。不同之处在于,田园综合体更专注于提升农业综合生产能力,提升农民生活质量。根据2017年财政部发布的《关于开展田园综合体建设试点工作的通知》,开展田园综合体建设试点工作是为推动农业现代化与城乡一体化互促共进,加快培育农业农村发展新动能,提高农业综合效益和竞争力,探索农业农村发展新模式,实现“村庄美、产业兴、农民富、环境优”的目标。

       

      田园综合体的主要建设内容为坚持“以农为本”,以农民合作社为主要载体,围绕田园资源和农业特色,做大做强传统特色优势主导产业,推动土地规模化利用和三产融合发展,大力打造农业产业集群;稳步发展创意农业,利用“旅游+”、“生态+”等模式,开发农业多功能性,推进农业产业与旅游、教育、文化、康养等产业深度融合;强化品牌和原产地地理标志管理,推进农村电商、物流服务业发展,培育形成1—2个区域农业知名品牌,构建支撑田园综合体发展的产业体系。

       

      特色小镇与其他园区:

         

        与其他非行政类园区相比,特色小镇的特点在于其是一个由企业作为管理主体、功能更为多元化的综合平台。例如,和传统工业园区相比,特色小镇是一个集产业和生活为一体的综合区,其产业规模可能并不大,但是通常具备较高的技术水平和知名度。和一般的旅游景区相比,特色小镇通常是挖掘或培育的人文、历史、现代旅游服务。

         

         

        特色小镇的商业模式和盈利模式

         

        商业模式的设计是特色小镇发展的前提条件。“融资、运作、退出、再运转”是特色小镇在投资初期需要考虑的几个环节,通过资金链、产业链、服务链、需求链的有机结合,将有形资产与无形资产协调统一,才能最终创造出环境优美、产业集聚、主题明确、文化厚重的特色小镇。

         

        总体来看,特色小镇的商业模式囊括最初的土地一级开发整理、土地二级开发(房地产开发)、项目运营管理、城市配套服务设施开发运营等四个阶段。

         

         

        特色小镇的开发方式一般可划分为三种:政府主导、企业主导、政企合作(PPP 模式)。开发模式不同导致特色小镇的盈利模式并不相同。

         

        1、政府主导:政府建设、市场招商,政府成立国资公司,根据产业定位面向全国招商。

         

        2、企业主导:企业作为小镇规划、开发、建设、运营的主体,政府提供服务并协助办理各类审批手续。

         

        3、政企合营:政企合作、联动建设,政府做好大规划,联手大企业培育大产业。

         

         

        政府主导模式

           

          对政府而言,开发特色小镇的最主要收益为税收。以特色产业为核心而发展聚集的产业链上下游企业将给政府带来巨大的税收收入和就业人口,从而带动地方长期可持续发展。盈利点之二为土地溢价。特色小镇的发展成熟必将带来周边土地的溢价,由此政府可享有大量的土地溢价收益。盈利点之三在于无形价值。特色小镇将为地方带来更多无形的收益,如城市环境的优化、民生的改善、城市影响力的提升、产业生态圈的形成、就业的增加、高素质人才的聚集等等,这些难以用金钱衡量的社会经济环境改善,是政府大力推动特色小镇开发的重要动力。

           

          杭州的玉皇山南基金小镇是政府主导模式的代表,该小镇由杭州市政府单方面出资建设。玉皇山南基金小镇的收入主要来源于税收。基金小镇的房屋租赁费用为3-4元/天平方米,建筑面积约10万平方米的小镇一年房租收入约为1亿元。通过“三免两减半”等税收优惠政策和低价房租,基金小镇吸引了优质私募基金企业率先入驻,然后利用产业集聚效应进一步吸引其他私募企业或想要与园区企业建立合作关系的证券公司进入。

           

          目前基金小镇主要引进浙江地区私募基金总部入驻,如赛伯乐资本、阿里巴巴旗下的湖畔山南资本等,截至2017年5月,小镇已经引进股权投资类、证券期货类、财富管理类机构1556家,资金管理规模突破8350亿元。这些企业每年不仅为小镇创造十几亿元的税收收入,还吸引大量高素质人才集聚,为小镇和周边区域带来不可计量的无形价值。

           

          企业主导模式

             

            在此模式下,企业会涉及到小镇开发的前、中、后期,往往是从土地整理时就开始介入,并一直延伸至小镇后期的招商、运营和管理。对企业来说,有以下几部分收益。

             

            政策性资金或补贴:对于旧工业区、旧城改造,政府往往有一定的政策性资金补贴和土地优惠政策,这将大大降低企业的前期投入成本。企业在引入相关产业和项目落地时,政府往往也有相应的招商奖励补贴。

             

            基础建设收益:这里主要是指土地整理和公共基础设施的工程建设收益。如华夏幸福受政府委托对小镇范围内的土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,完成土地一级开发工作后由政府实施回购,企业由此可获得土地一级开发整理所带来的收益。

             

            项目运营收益:对于企业来说,门票、交通、租金、经营性物业的营业收入和部分产权物业的销售收入以及关联产业的收益都是其长久运营小镇的收入来源。

             

            地产收益:通过特色小镇政策获得土地是不少房地产等开发商进入特色小镇开发的原动力。通过一定程度的住宅用地、商业用地和产业用地的配比,开发商可以以短平快的地产收益平衡见效慢的产业开发支出,长短相济,长远发展。

             

            企业主导模式的代表是北京密云的古北水镇,古北水镇采取多元化股权结构及市场化资本运作方式,由中青旅控股、乌镇旅游股份、IDG资本、北京能源投资(集团)、北京和谐成长投资中心共同投资成立北京古北水镇旅游有限公司,合资公司负责古北水镇的开发、建设、运营。

             

            依托司马台长城历史文化资源以及景区在环渤海地区的独特资质,凭借中青旅在景区策划、建设、运营、统筹等方面深厚的积淀,2016年古北水镇实现营业收入7.2亿元,同比增长56.86%;实现净利润2.09亿元,同比增长344.80%;全年接待游客243.92万人次,同比增长65.68%。此外,古北水镇还与龙湖地产合作,借助古北水镇巨大的游客量和消费能力,共同开发打造区域内唯一的房地产项目长城源著,通过地产开发的资金快速回流,实现资金的回笼和平衡。

             

            政企合作模式

               

              政企合作模式即PPP模式。采用PPP模式建设特色小镇,通过合同对政府和社会资本在投资建设过程中的责任进行明确划分,可降低和分散风险,实现政府和社会利益共享和风险共担。

               

              在回报机制设置上,对于公益性项目主要以政府付费为主;对于准经营性项目,主要以政府可行性缺口补助的付费为主;对于社会资本自主投资的经营性项目,主要以使用者付费方式为主,由社会资本自主经营,自负盈亏。通过组合的回报机制,在公益性项目上,通过政府付费给予社会资本合理回报;对于准经营性项目和经营性项目,充分发挥社会资本优势,通过产业运营或旅游开发运营获取相关的经营收入,对于未达预期的情况给予一定的政府缺口补助。同时设置超额收益分享机制,由政府和社会资本共享项目开发运营带来的超额收益。对合作期限则进行较为灵活的组合设置,比如基础设施和公共服务部分设置10~15年的运营期,产业运营部分的期限可以设置15年~25年。组合的安排既可以提高经营性项目的运营收入,又可以兼顾公益性项目的合理运营和移交期限。

               

              截至2016年末,华夏幸福在京津冀、长三角、珠三角及成渝地区已签订产业新城PPP协议30余个、签署多份特色小镇合作备忘录。从华夏幸福以PPP模式参与特色小镇来看,它的盈利点有三:

               

              第一,低成本拿地。PPP模式下企业一般可零成本或低成本购买土地,并与政府签订排他性协议,独家进行一级、二级联动开发,一级开发的基础设施政府以10%利润进行回购。商住地开发则在有招商项目落地前提下,将先期土地出让金的70%以招商佣金形式返还。

               

              第二,与政府合作双赢,招商收益按比例分成。华夏幸福披露公告显示,华夏招商引资项目符合政府投资强度需求,则该项目落地投资额的 45%(含先期商住地出让金的70%)以佣金形式返还。

               

              第三,多园区快速复制,华夏幸福协助政府招商引资,通过招商佣金来低价获取房地产开发土地模式获利。参照北京周边的成功经验,在经济发达地区周边次发达区域提前布局,华夏幸福通过产业园招商企业进驻,盘活周边房地产,形成良性循环。

               

              旅游小镇vs 产业小镇,盈利模式各不相同

               

              特色小镇的创建是一个漫长的过程。每个特色小镇的地理区位、产业特点、经济发展程度、投资开发主体都不尽相同。从产业划分来看,目前的特色小镇主要有旅游小镇模式和产业小镇模式。

               

              旅游小镇是以旅游业及附加产业为主导产业,以景区带消费,拉动消费是小镇能否盈利的核心要素,吸引游客来小镇观光、驻足、消费是小镇的“生财之道”。产业小镇则不同,产业小镇的核心是生产,它的主导产业可以是高端制造、科技创新、传统工艺、金融、商贸物流、文化创意等,通过小镇营造的产业和生活配套设施来吸引更多的技术人才来小镇就业定居。旅游小镇和产业小镇的发展路径并不相同,因此所需的区位条件、配套设施、盈利模式也截然不同。

               

              旅游小镇以旅游带动消费,往往对区位因素要求较低,但对旅游资源要求很高。建设成本主要在景区及相关产业配套上,通过景区经营、旅游服务、旅游地产、商业配套来实现盈利。产业小镇则对区位因素和物流交通、产业配套要求较高,旅游观光只是产业小镇派生出来的延长链条,产业小镇一般布局在大中城市周边,通过税收、政策补贴、管理收费、租金等盈利。

               

               

              特色小镇的运营模式

               

              特色小镇是个有机生态体,要采用“贯穿始终、协调统一”的运营模式

                 

                所谓运营,就是对运营过程的计划、组织、实施和控制,是与产品生产和服务创造密切相关的各项管理工作的总称。从另一个角度来讲,运营管理也可以指为对生产和提供公司主要的产品和服务的系统进行设计、运行、评价和改进的管理工作。运营是一系列工作的统称,由此可见,特色小镇的运营管理是一个“大概念”,贯穿于小镇规划、开发、建设过程的始终,并不是小镇建设好才步入运营管理阶段,而是在小镇的规划建设初期,运营管理团队就要开始介入,每一阶段运营管理的侧重点都不同。

                 

                特色小镇是一个有机的生态体,在规划设计初期要考虑到后期招商引资和商业模式,在建设过程中要考虑到后期的经营、人员流动等问题。乌镇的掌门人陈向宏提出:“战略规划必须考虑产品管理、盈利模式、管理模式。规划跟建筑、景观、产品、运行、管理是合并起来做的。”一语道破特色小镇的运营管理是一个“大概念”,贯穿于小镇规划、开发、建设过程的始终,并不是小镇建设好才步入运营管理阶段。

                 

                当前部分小镇的运营是由开发企业自身组建运营团队(企业)来统一管理的,如乌镇和古北水镇;部分小镇则是通过引入第三方主体(企业)来运营管理的,如杭州的玉皇山南基金小镇。其共同点就是特色小镇的运营管理是企业行为,地方政府可协助、可建议,但并不直接参与其中。特色小镇的运营是一个极其专业的工作,需要团队的智慧、协作、统筹等各方面能力协调统一,特色小镇才能顺利运营。

                 

                一体化运营平台的构建

                   

                  特色小镇一体化运营平台的构建,往往需要引入第三方主体。第三方主体可以是外部机构,也可以由开发企业自身的筹备机构牵头,另立管理公司。通过对不同专业机构的导入,联合规划设计、产业运营商、建设运营商形成联合体,与地方政府签订合同,以缔约的形式形成一体化运营平台,从设计、建设、运营、管理等各个角度介入,实现项目的一体化运营管理,从战略规划的高度实现特色小镇的整体打造,其根本目的也是为了使小镇的运营可以协调统一,顶层设计可以贯穿于始终。

                   

                  一体化运营平台可使项目的战略定位和整体策划更具有一致性和连贯性,由专业机构主导的一体化运营平台可为资本方提供更为清晰便利的介入退出渠道,更容易被金融机构所认可,也有利于社会资本的引进与对接。

                   

                  一体化运营的核心在于专业、负责的第三方平台的构建,以及不同利益相关方与这个平台稳定坚固的缔约关系。构建一体化运营平台并不容易,首先这个运营平台需要具备非常高的专业性水平,需要拥有规划定位、建设管理、产业运营、资本运作、商务谈判等专业素质,才能对项目有整体把控的能力。

                   

                  其次,第三方主体在介入小镇整体运营前要与政府、农民、企业、投资方及各个市场机构进行沟通谈判,保证各个方面的诉求,这就要求第三方主体有强大的沟通、交流、统筹、对接的“软性”实力,各主体不仅要认可第三方主体的专业性,还要认可第三方主体的公益性与公平性,特别是在于小镇农民沟通之中,要保证谈判过程和利益分配更加公平更加透明,避免利益分配不公,化解社会矛盾。

                   

                  最后,由于不同主体之间的缔约本身存在易变性,这种易变性会给第三方主体平台的运营带来潜在的困扰和风险。由此可见,一体化运营平台的构建是小镇建设快速平稳推进的基础,但实际操作起来却面临诸多挑战。

                   

                   

                  特色小镇运营的典型——乌镇

                     

                    乌镇和古北水镇就是一体化运营最好的例证。乌镇和古北水镇作为特色小镇的代表,其成功有目共睹。但成功的背后则是运营团队在选址、规划、建设、管理上的一体化的顶层设计方案。

                     

                    乌镇旅游公司作为运营的主体机构,下设投资平台公司、专业的景区建设公司、景区管理公司等,统一策划、设计、建造、管理,负责小镇的整体布局和顶层设计。在策划期将不同区域给予不同定位,例如将乌镇的东栅定位为原住民的生活区和观光区,西栅定位为水乡古镇休闲度假区。不同区位特点不同。东栅小巧生态,西栅精致古朴。

                     

                    在建设方面,建设初期就考虑到后期游客的视角,所有的管线埋入地下,天空中看不到各种电线,古建配合四季花卉和草木完成四季景观,建筑内统一装配取暖设施,统一配备消防设施,统一夜景亮化工程,使任何一个细节地方都设置合理灯光。做到规划、建设、感官高度协调。

                     

                    在经营管理上,民宿统一定价,统一招商。会所酒店由旅游公司统一管理。小镇交通统一调配,由旅游公司进行经营。由乌镇旅游官网统一预订所有景区消费,小镇wifi全覆盖。无一不现实了运营团队对小镇的协调统一、贯穿始终的设计思想。

                     

                    不同开发期周期内小镇运营的重点

                       

                      之前谈到小镇的商业模式有四个阶段,开发建设的阶段不同,运营的侧重点也不同。产业是特色小镇的灵魂,也是特色小镇运营的关键。首先,在土地一级开发期内,小镇运营的要点在于顶层设计和政策法制建设层面。特色小镇的土地一级开发工作不仅仅是征地补偿、拆迁安置、七通一平等基础设施建设,更重要的是要与产业发展、项目开发结合在一起,因为产业的价值决定土地的价值。在此阶段的运营中要做好城市规划和产业规划,做好顶层设计,确定小镇未来的发展方向,并且在政策层面要明确土地、税收等方面的政策条件,为小镇未来发展打好基础。

                       

                      土地一级开发期之后进入到小镇的产业项目开发阶段。这一阶段需要确定好小镇的主导(特色)产业。需要注意的是,小镇的主导产业并不是政府或企业“拍脑门”筛选出来的,特色小镇的成型取决于小镇自身的产业基础和特点,是时间积累和市场运作的结果,市场这只无形的手起到了资源配置与筛选的作用。

                       

                      因此,在产业项目的开发阶段中,政府应尊重市场规律,引导各类社会资源有效配置。对于产业小镇来说,这一时期的运营要点在于对接国内外优质的科研及教育资源,通过科研成果的孵化促进技术向生产力的转变,完成人才的培育和输送,为小镇产业可持续发展积累后续力量。

                       

                      在产业项目初步开发完成后,小镇逐渐形成了特色优势和产业价值,小镇的运营进入到产业的培育阶段。这个阶段的核心工作依旧是围绕着小镇的特色产业开展的,例如培育和扶持有效的产业项目和企业主体,形成规模化经营效益。

                       

                      这一时期的运营重点在于各类扶持政策的落实,包括信贷金融支持、税收优惠和财政补贴、科研补贴、土地价格优惠等。小镇的运营主体应在这一阶段对重点品牌或企业进行大力支持,引导他们与产业链条上的其他企业建立互补、合作、共赢的关系,发挥品牌企业对小镇产业的引领与带动作用。小镇的运营主体要做好统筹安排,应高瞻远瞩、有的放矢的做好产业引导工作。

                       

                      产业培育期之后是小镇的产业链整合期,所谓产业链整合是指小镇的主导产业与旅游产业及其他相关产业通过某种方式彼此衔接,打破各自为站的壁垒,构建一个和谐统一的有效率的产业集群,实现产业联动与融合,增强产业活力,推动区域经济发展。这一时期的运营重点在于打通产业链上下游之间的壁垒,有效运用资源、技术、产品、市场、特色、制度、人才、营销、经营方式等各种手段,实现产业之间的有效聚集。

                       

                      经过以上四个阶段的开发运营,特色小镇逐渐形成规模,最终进入到产城融合共建期,或者可称之为土地的二级开发期。产业的发展带动各类人才的聚集,进而产生了对居住、教育、医疗、娱乐、餐饮等附加产业的需求,因此就需要进行土地的二级开发,实现综合服务配套的升级,包括商业配套、教育配套、医疗配套、休闲娱乐配套、社区服务配套等等。这一时期的运营重点在于综合考虑小镇发展、旅游发展、产业发展、政策扶持和制约等因素,实现产城一体化开发。

                       

                      特色小镇持续运营中面临的问题

                       

                      产业聚合能力不足

                         

                        产业聚合是特色小镇的核心要素,产业、文化、旅游、社区这四大功能汇聚,是特色小镇区别于工业园区和景区的显著特征。所有的特色小镇都应该积聚这四大功能,以产业为根本,从产业转型升级中延伸出旅游和文化功能,随之完善好小镇的社区功能。在实际运营中,特色小镇运营管理机构往往是将这四大功能简单拼凑,对这四大功能的有效积聚缺乏系统性考量,导致产业间无法有效联动,运营成本居高不下,运营效率低下。
                         

                        资金保障能力不足

                           

                          特色小镇的建设周期长,建设体量大,资金的需求量更大,前期运营需要垫付大量的流动资金。在小镇创建之初,完整的盈利模式尚未形成,需要投入大量的资金进行先期开发。往往此时以民营企业为开发主体的特色小镇面临的持续经营问题比较突出。民营企业在小镇建设初期更多的依靠往昔的资金积累及现有主业的现金流输血,一方面亟待金融机构的融资支持,另一方面面对的又是民营企业融资难的难题。民营企业又缺乏金融人次,在发债、基金、融资租赁、资产证券化、政府专项建设资金争取方面难以形成有效突破,影响特色小镇的建设推进工作。

                           

                          人才保障能力不足

                             

                            特色小镇的运营团队需要多层次的跨界人才,尤其是对文化与产业融合、产业与旅游融合的专业人才的需求最为迫切。但以制造业为主的企业,自身缺乏相应的人才积累,在特色小镇专业化运营团队引进方面也存在信息不对称的问题。民营企业主导的特色小镇的规划建设、产品设计开发、后续的运营管理往往带有企业家的个人色彩,导致小镇丧失了特色风貌和人文风情,同质化问题严重,无法吸引各类资源的集聚,持续运营出现危机。

                             

                            关键要素分析

                             

                            虽然特色小镇是新型城镇化的热点,但并不是所有地方都适合做特色小镇,也不是所有企业都能做好特色小镇,更不是短时间内就可以打造出成功的特色小镇。另外,不同地区具有不同的发展基础、条件和阶段特征,其选择的路径也因此各不相同。整体而言,从城镇化的角度来看,有两种地区适合建设特色小镇,一是人口达到300万以上的中心城市或大都市周边。具体来看,通过上述对海内外特色小镇发展运营模式及案例的分析,我们认为在特色小镇项目考察时,以下几个关键要素需要重点关注:

                             

                            具有高辨识度的特色产业

                               

                              从目前运行较为成功的特色小镇项目看,具有鲜明特色、较高品牌认知度以及良好经营基础的产业是特色小镇项目成功最基本且重要的因素之一。

                               

                              根据中央政策要求,特色小镇培育的关键在于特色产业的培育,比如环保、旅游、信息、健康、时尚、金融、高端装备制造等战略性的新兴产业。因此特色小镇首先突出“特”字,即要有一个与众不同的产业,或是说有明确的主题,并能围绕其打造与之契合的小镇整体风貌,以达到对主题的强化,增强小镇的辨识度。而且这一特色最好是不可移动的,减少企业主体迁移或主题复制对小镇运营带来的冲击。例如景德镇的瓷器产业和茅台镇的茅台酒产业。对于传统特色产业,则还应具备明确的升级空间与市场需求。

                               

                              同时,这一特色产业应该已在小镇有一定发展基础和品牌积淀。例如上文中的柯南小镇、诸暨袜业小镇在打造之初都已在同领域市场中拥有较高知名度和品牌效应。对于文化旅游类小镇,知名 IP 将有助其吸引游客,特别是实现粉丝变现。对于产业类小镇,如产业运营已具有一定历史、规模和品牌知名度,则不仅能体现相关文化的传承(本身即可成为一大亮点),还可吸引人才、同类优秀企业及产业链相关企业入驻,形成聚集效应,增强整体竞争力。

                               

                              以浙江省为例,改革开放30多年来,浙江形成了一批产业特色较强、区域优势明显的经济体,为现在以特色小镇建设为出口的经济转型升级提供了强大的特色产业基础和区位优势。如依托阿里巴巴、富士康等优势平台资源,集聚各类涉云企业近 300 家,涵盖 APP 开发、互联网金融、数据挖掘等多个领域而落地的杭州西湖云栖小镇;以高端海洋工程动力装备制造业为主导产业,发展新材料、机电与电子、信息与控制、新能源等上下游配套产业,打造了国内一流的高端海洋工程动力装备制造业的宁波市江北动力小镇。

                               

                              政府有系列明确适宜的扶持政策

                                 

                                特色小镇的形成与发展除了有市场自由选择的结果,也离不开政府对其的扶持与推动。政府若通过税收、配套等相关政策的扶持,降低企业成本,自然有利于企业的集聚,形成特色小镇。

                                 

                                完善的政策机制是小城镇健康发展的保障。一方面机制创新成为小城镇发展的动力之一,另一方面,政府通过政策干预可以弥补市场机制的不足,保障公共利益,减少损失。例如美国的格林威治基金小镇,其兴起与衰落均与州政府的税收政策息息相关。在其他因素相同的情况下,企业的逐利性使其更青睐于低成本。

                                 

                                同样,浙江特色小镇的推进也显示了政策扶持力度的重要性。在浙江省最初提出特色小镇概念时,地方市政府并没有积极响应,直至2015年省政府出台土地财政支持政策,以划拨土地面积作为奖励措施之一时,各地市政府的积极性才被调动起来,纷纷推进特色小镇规划、上报工作。当然,小镇的建设如仅靠政策刺激,很可能出现新一轮造镇运动,使得小镇的数量成为追求的目标,迷失了建设特色小镇的初衷。

                                 

                                为了避免出现大干快上,盲目建设的问题,地方政府扶持政策的制定应该是系统性的,因地制宜的,可持续的,能够充分起到对小镇发展方向的引导作用。如浙江省政府就调动了包括工商、税务、科教、组织、人事、发改委、住建等在内的多个部门研究如何推动特色小镇发展,设计了“宽进严定”、“创建制”、“追惩制”、“年度考核、三年验收”、“培育一批、创建一批、验收一批”等系列政策。

                                 

                                统一规划与专业管理团队

                                   

                                  特色小镇的培育建设是一项长期工作,需要明确的定位,专业系统的规划,不能一蹴而就。如果政府或开发商在特色小镇建设上没有产业支撑和未来运营的规划,很难成功。在国外,一些中小城镇的地方政府管理机构都会雇佣专业城市设计团队,负责指导当地的土地发展,颁发建筑许可,调解相关的法律纠纷,参与区域规划战略,与市民沟通并了解其需要。

                                   

                                  再如北京古北水镇,其成功之处也在于其引进了乌镇专业管理团队,对小镇原住民进行整体搬迁,对小镇进行整体规划以保证整个景区具有统一的风格和服务水准,与周边零散开发的景点形成鲜明对比,吸引了大量游客。

                                   

                                  具体而言,对小镇的规划应能做到:

                                   

                                  明确定位,合理设定目标。首先是确立核心项目,也可以说是小镇要重点打造的 IP/品牌。该项目应是盈利能力较强的项目,能够产生良性现金流,提升小镇的自身造血功能与变现能力。其次,建设包括“吃、住、行、游、购、娱、学、养、思”等在内的高频消费项目作为支撑,并通过活动运营将城市消费导入小镇,保障稳定的正向现金流。

                                   

                                  所有支撑项目的建设从项目筛选、包装到运营都应紧紧围绕小镇的主题特色,加深小镇作为整体在消费者心中的形象,形成品牌特色。例如好时巧克力小镇,其要营造的氛围就是让消费者能够在脑海中自然而然地将“甜蜜”与“好时巧克力”画上等号,从而达到品牌宣传的效果。

                                   

                                  此外,对于各类项目的建设,应根据重要性及紧迫性分阶段实施,设立短中长期的目标,形成以前期项目收益带动后期项目,后期项目对前期项目扩张升级给予支撑的良性循环。注重产业升级、文化培育、旅游发展的长期性要求,将其建设内容、规划内容、实施成效应与城市长远发展相结合,避免出现追求短期效应,大批项目扎堆上马,造成资金紧张的同时加大投资风险。

                                   

                                  政府及开发商应能意识到小镇的建设与发展是逐步实现的,要打好根基,再逐步拓展壮大。从国外特色小镇的成功案例看,其在形成初期多是以工业生产制造为主,之后随着企业的壮大,才会围绕其主题产品进行产业链和小镇功能的拓展,产业逐步从传统制造业向旅游业延伸,实现产业间的联动。

                                   

                                  重视对公共服务领域的投资,打造具有综合功能的小镇。特色小镇应具备综合性功能,即不仅有企业生产办公功能,还有社区生活、旅游休憩等功能。而这些功能的实现都离不开完善的基础配套设施作为基础。基础配套设施主要包括便利的交通,稳定的水、电、网络供应,医院、学校、商场、休闲场所的设立。

                                   

                                  同时,绿色宜居的环境则可成为吸引城市人口向小镇分流,小镇产业向旅游业拓展的有利条件。不同产业类型的小镇,其主导功能会有所侧重,如生产制造类小镇通常以生产功能为主,文化创意类、康体旅游类小镇则旅游休憩功能比重较高。

                                   

                                  仍以好时小镇为例,该镇已拥有100多年历史,从一家巧克力工厂开始,成为美国负有盛名的巧克力主题旅游城市。小镇除了核心的3家现代化巧克力工厂,同时配有百货公司、好时银行、好时饭店、俱乐部、教堂、学校等完善的社区功能。小镇的旅游功能也相当完善,拥有演示作坊、巧克力世界博物馆及好时乐园等现代化游乐设施。

                                   

                                  优越的地理位置

                                     

                                    作为深入推进新型城镇化的重要举措,特色小镇,特别是产业型特色小镇应能与大城市实现合作疏通,起到“枢纽和衔接”作用,并借此获得国家在医疗政策、高等教育政策和交通政策方面的倾斜和关注,从而达到促进中小型城市及县域经济发展的目的。

                                     

                                    特色小镇地理位置建设上,必须考虑其达到临近大城市的便利性及周边地区的消费能力。特别是对于文化旅游类小镇,客流量是保证其有稳定现金流的关键,而游客主要来自当地及周边省份,因此交通的便利性及周边地区的消费能力成为考察小镇未来收益的重要指标之一。

                                     

                                    例如浙江桐庐养生小镇,由于县城高速互通、杭黄城际铁路站等对外交通枢纽的布局建设,G25高速(原杭新景高速)、320国道,05、16、20、23四条省道和富春江、分水江航道穿境而过,构成了完整的水陆交通网络,交通区位优势尽显,使更多都市人能够且愿意去尝试体验其打造的“超然于城市之上,归隐于田林之间”的慢生活理念。与之相反,浙江省的奉化养生小镇则因交通因素的限制,遭遇投资方全部撤资,成为浙江省第一个从省级特色小镇创建对象降格为省级特色小镇培育对象的项目。


                                    作者:白雪、首席分析师;赵婷婷、高级分析师

                                    来源:工银投行



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                                    联系人:王彦龙   (培训部主任)
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                                    2017年12月27-29日 太原市  (27日报到)

                                    2018年01月10-12日 上海市  (10日报到)

                                    2018年01月17-19日 哈尔滨  (17日报到)

                                    2018年01月24-26日 北京市  (24日报到)


                                          PPP
                                    专场实操能力培训安排如下:


                                    2017年12月21-23日 广州市(21日报到)

                                    广州医养PPP实操专场


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