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房地产野蛮生长38年,大佬们的发迹史都在这里了

顶尖爆闻 2020-09-14 13:49:33

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文 | 侃叔


中国房地产的历史貌似很长,因此很多扬扬洒洒的巨著;不过,在侃叔看来其实很短,寥寥几千字就讲透了。


不信?就来读读的这篇中国房地产野史。




中国最早的房地产,和厕所有关。


据史料记载,中国最早的房地产出现在唐代。一位叫窦乂(yi)的商人靠卖鞋、卖树攒下了80万钱。


他以三万文钱买下闹市区的粪坑,并用计谋引人免费帮他填平,盖了20多间店铺,再租出去,形成自己的房地产品牌“窦家店”,火得一铺难求,连波斯人都来租他的铺子做生意。


后来他成为长安首富,人称“窦半城”。


建国后真正意义上的房地产行业萌芽出现在1978年改革开放以后。


1980年中房集团的成立,意味着中国有了第一家房屋开发公司。当时中房集团总经理孟晓苏,原本是中南海的一名官员。


这位先官后商的总经理,师从厉以宁、萧灼基,并先后获得经济学硕士博士学位。


他喜欢凌晨2点之后开始写写作,几十年如一日。所有文件都自己动手,从不用秘书。靠着白天卖房晚上写稿,他撰写和主编了10本房地产业书籍,发表了180多篇论文。   

 

1987年,在一个不起眼的南方小镇启动了一个不起眼的土地拍卖会,后考证这是新中国进行的第一次土地拍卖,中国土地正式开始招拍挂。那个地方叫深圳。


这块地一年以后建成了“东晓花园”,并在内地第一次以按揭贷款的方式出售,不到1个小时就全卖光了。


 

当时的房价已经是408元/平,看起来很便宜??当时蔬菜是1分钱一斤。


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三十年前,广东梅州丰顺镇上的一个20多岁的包工头去找镇政府,表示愿意帮助建设商业街,他因此而发财,这个人叫朱孟依。他后来创立的合生创展集团,是国内最早的地产公司,到2016年他在全国富豪榜上排名29。


此时在香港内地开工厂的富豪许荣茂已经注册了世茂地产


金融证券分析师李思廉往返于香港和广州做贸易,就是那段时间结识了老搭档张力,见多识广的他发现了房地产在内地的前景(富力)。


曾经在街头卖猪肉、倒木材的黄文仔已经靠做钢材贸易发家,成了稀有的百万元户(星河湾)。

 

命运的车轮沿着时代的车辙在滚动,有人快有人慢。没人想到砖厂厂长潘石屹,玉米贩子王石会变成地产大亨。



那个时候:


任志强刚从部队回到地方没多久,升任华远建设部经理;

潘石屹兜里揣着80块钱南下搬砖——做了砖厂厂长

陈卓林的家具厂风头正劲

王石还在倒卖火车皮里的玉米

杨国强还是个泥瓦工

军人王健林刚转业做了大连市西岗区办公室主任

许家印还在舞阳钢铁厂车间里挥汗如雨

张玉良在上海农委会是个不起眼的小职员

孙宏斌刚从清华水利系毕业满大街找工作

吴亚军还在重庆前卫仪表厂当技工

胡葆森已经是中原国际经济贸易公司附属公司董事长兼总经理。


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1988年,王石意识到土地制度的松动是一个机会。他把自己一手创办的深圳现代科教仪器展销中心经过通过股份化改组,正式更名为“深圳万科企业股份有限公司”。


这年11月18日,被人称为黑马的万科以2000万元的价格拍下地王,这和后来的顺驰有点像。主持拍卖的官员骂王石“瞎胡闹”。万科正式进入房地产业,第二年,万科就在A股上市了。

 

1992年,邓小平第二次南巡,市场经济确立,房地产开始迅猛发展。

 


受到邓小平的鼓舞,大批在政府机构、科研院所的知识分子受南巡讲话影响,纷纷主动下海创业,形成了「92派」企业家。


因为小平在上海的一句“要多提拔年轻人”,办公室最年轻的张玉良手握“总经理”任命书和上海市政府划拨的2000万元,开始了绿地创业历程。


这一年,许家印看了邓小平讲话,察觉到新机遇,毅然弃了铁饭碗,跑到深圳闯荡。


时代浪潮下,一众房地产公司突然出现。


杨国强接盘原来的建筑公司,打出“给您一个五星级的家”的口号,低价买入顺德碧江桂山交界的大片荒地,并以“碧桂园”命名开始进军房地产。


王健林正式创办万达。


胡葆森结束驻香港的国企日子,断然北上回到中原腹地郑州创办建业地产。


任志强还没有成长为“大炮”,坐着他的北京市华远经济建设开发总公司总经理位子。


宋卫平还在“下海”站在特区的土地珠海,为一家叫南方四通的电子公司独当一面。


冯仑和一帮伙计们花两万块钱注册了万通地产,就是后来有名的万通六君子——冯仑、王功权、刘军、易小迪、潘石屹、王启富,但目光敏锐的他们迅速结束炒地皮,惊险逃出海南岛,躲过房地产泡沫暴击。



戚金兴带着七个人创立了滨江集团。


已过不惑之年的李彬海放弃广州军区参谋部后勤部长的职位,毅然带着八个专业军人创立了保利地产。


甚至北京大学也跟风,于1992年成立了北大房地产开发部,北大南街就是他们开发的。

 

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房地产价格放开,许多政府审批权力下放,金融机构开始大量发放房地产开发贷款,土地开发和出让规模迅速扩大,市场开始出现了“房地产过热”。

 

全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海、广东惠州等南方沿海城市。当时的情况是:谁都不懂房地产,但谁都知道房地产是一个暴利行业,结果东西南北中,一齐往前冲,只为赚钱,不问手段;只要结果,不管过程。


当时的泡沫有多严重?当时,总人数不过655.8万的海南岛上竟然出现了两万多家房地产公司。短短三年,房价增长超过4倍。


1992年全国房地产开发投资比1991年同期增长了117%,地方房地产投资普遍增长50%以上,其中海南暴增211%。


1992年土地供应面积是1991年及以前全国出让土地总和的11倍。

 

1993年,房地产泡沫严重,招致国家开始出手调控。


1993年6月23日国务院副总理朱镕基发表讲话,宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。


泡沫生成期间,以四大商业银行为首,银行资金、国企、乡镇企业和民营企业的资本通过各种渠道源源不断涌入海南,总数不下千亿。


几乎所有的开发商都成了银行的债务人。精明的开发商们纷纷把倒卖地皮或楼花赚到的钱装进自己的口袋,把还停留在图纸上的房子高价抵押给银行,所有人都陷入了疯狂,10个人里有8个都是想通过炒房子赚一笔。


在当时,炒房子就是击鼓传花的游戏。房地产泡沫,像香槟溢出的泡泡一样醉人,惹得所有人都赶着、追着,唯恐慢下一步半拍。


第二天,国务院发布16条整顿措施犹如一剂猛药,让一路高歌猛进的房地产热戛然而止。


当时的房产泡沫有多猛?

开发商纷纷逃离或倒闭。

仅海南有600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。


但随着各项措施的落实,全国房地产开发的增长速度明显放缓,通货膨胀得到遏制。经济由热转冷,房地产市场也沉寂下来,商品房和商品住宅的价格迅速回落。经过3年努力,中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”。


1997年亚洲金融危机爆发后,我国经济开始出现“通货紧缩”,房地产市场也随之进入低潮。中国房地产第一个十年,告一段落。





话说1997年金融危机爆发之后,房地产开始进入调整期。


中国房地产的第二个十年,和一个字有关。


1998年注定不平凡,这一年成为一个重要的分水岭。


国家寻求变革正式拉开了房改大幕:先取消了福利分房制度。在新中国坚持了近半个世纪的分房制度寿终正寝,中国正式进入商品房时代。



 

历史总是惊人的相似,却又如此的不同。


住房制度改革其实有两个目的:


居民住宅货币化、私有化是房地产市场化的开始。

把住宅产业当作刺激内需的支柱产业来发展,这是“房地产是夜壶”的源头。


1998年中国建设银行发出了中国的第一份个人住房抵押贷款。货币政策进入宽松的轨道。


随着住房分配制度的取消和按揭政策的实施,以及当时只需首付2成或零首付,使得购房需求突然爆发:当时有钱的单位纷纷出手,把市面上的现房一抢而光。中国房地产业进入高速增长期。

 


那么这个十年,是和“涨”有关吗?可能不是。

 

取消福利分房后房地产需求大幅度增加,导致土地供应不足。


政府开始实行统一收储并出让的土地管理政策,市场上开始有了大规模的拆迁。这其中牵涉到各种的赔偿分配纷争,总之这是一场发展与民生之间的博弈。

 


经济的发展其实也是一场疯狂的城市化运动。


在这样的情况下城市化高歌猛进,一方面是暴力不止,一方面又暴富不断,中国房地产史中就这么夹杂着悲喜交加的浓浓色彩。

 


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房地产市场潮涨潮落催生了很多房企的花式崛起与失败。


90年代后期,粤、闽、京、渝各派房企都有新代表企业诞生,如海伦堡、深圳地铁、花样年、建发、正荣、华夏幸福、北京城建、金科、龙湖、新希望、俊发、顺驰等。


靠借高利贷300万、然后抵押给银行贷款1000万、在海南炒地皮发家的“万通六君子”也终于在98年彻底散伙。



在海南炒房之余,六兄弟攒了一本名为《披荆斩棘共赴未来》的书,书中将他们自己描写为一群立志实业报国的青年知识分子,也指明他们做企业不是为了赚钱,是为当代中国知识青年探寻报国道路。这本书当时感动很多人,张欣也是因此结识潘石屹,并结为伉俪。


最早离开的砖厂厂长潘石屹转战北京,在1998年拆了北京二锅头酒厂,建了第一个SOHO现代城。潘石屹是真正的营销专家:他开启了全国房地产业的所谓“画饼概念时代”。



六君子中的易小迪99年创立了阳光100集团,王功权成为了知名的风险投资家,王启富和刘军也开创了一番事业,冯仑则一直坚守在万通。


王石99年辞去了总经理,开始玩起了滑翔伞、攀岩,并引入了大股东华润,但正是这时候对万科的股权分散问题没有处理好,才埋下了后来宝能入局的隐患。


宋卫平在房地产开发上春风得意,绿城逐渐成为最有品质房企的代表,他还玩起了足球,98年创建了浙江绿城足球俱乐部。宋卫平累计在足球上“玩”了25亿元,甚至还因为举报“黑哨”问题引发足坛扫黑风暴,差点遭受牢狱之灾。


1999年,未雨绸缪的王健林首次提出“订单式商业地产”概念,万达广场自此开始爆发。


许荣茂带着世茂最早开始了全国化布局,几年时间做到全国前十,他却低调的几次发函要求福布斯去掉自己的名字。


2000年政府终于对房企上市松了口,房企们也终于找到了扩张的引信——资本,天鸿宝业、天房发展、金地、金融街等一众房企纷纷借壳上市。


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2003年,房地产被正式确立为国民经济支柱,从此房企们更开始百花齐放。


这一年,如融创、融信、海亮、荣盛发展、上实发展以及鑫江置业成立,成为房地产最后一波强势企业。


招保万金的名头开始在业内响彻云霄。


军人出身的耿建明,带着一帮建筑工人把荣盛做成了「环京一哥」,这个房企目前依旧把总部放在发家地:廊坊。


杨国强带着碧桂园杀出一条血路,坐上了华南五虎的头把交椅。


先做了几个项目练练手的欧宗洪正式成立了融信,自此出身莆田最穷山村的欧氏三兄弟成为一代传奇:老大掌管闽系著名的欧氏投资集团,老二创办了正荣集团,老三的融信也飞速发展。



 




那时候金茂还叫方兴,刚成立就在央企中化的怀抱里迅速羽翼丰满,成为黑马;

已经在香港经历过97金融危机的中海深知此刻是发展的最佳时机;

万科保利中海的业绩几乎是其他房企无法逾越的三座大山,但还是被绿地和恒大拼命迎头赶上;

宋卫平让全国人民都记住了绿城的好房子;

吴亚军已经用一片片花海迷惑了无数太太的芳心。


个人财富也经历了一场洗牌。很多人从实体经济进入楼市,08年北京的某楼盘房价是8000元/㎡,到09年已经到了25000。那时候房价暴涨让温州炒房团赚了个盆满钵满,不停的有“温州人砸2亿买楼”的新闻爆出来。


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阅人无数不如仙人指路;仙人指路不如贵人相助。

 

08年金融危机爆发的时候,许老板跑到香港配着大D会长郑裕彤鞍前马后玩了三个月,郑裕彤感受到了诚意,摆手收下了这个来自河南周口太康县聚台岗村的小兄弟。由扑克牌游戏“锄大D”的一群爱好者自发组成,但成员们有多厉害?他们占据着香港的半壁江山。







自此星河湾被其他房企远远甩在了身后。星河湾也几乎是这几年房企兴衰的缩影。

 

孙宏斌东嗅嗅西闻闻,这头饿狼前面想吃绿城,后面想吃佳兆业,却都让到口的肥肉飞走了。究其原因,都是两个老板还想再赌一把。宋卫平曾经说,和融创的合作可以看做是一场没有头绪的野合。最后老孙怒了,吞了一口乐视,却发现这块肉已经馊了,对于规模中国第四销售几千亿的融创来说,这点钱或许不算什么。

 


王石在冯仑的办公室里,跟姚振华当面杠到凌晨,王石指着姚振华骂,甚至指责野蛮人没有资格控制万科,姚堂主仍然面色不改:做生意嘛,就是要赌一把。

 

一将功成万骨枯,但无论是输了还是赢了,大佬们已在中国房地产正史野史上留下了一滩墨宝。

原来干掉林彪“256”号专机的人竟是他?

公元1971年9月13日凌晨零点32分,林彪为何会乘坐中国民航256号三叉戟专机从海军航空兵的山海关机场起飞?

专机为何会325度大拐弯?

256号专机为何会坠落?

干掉专机的又会是谁呢?


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