台湾金融分析联盟

2018年商业地产大趋势发展预测!

赣东国际汽车城 2019-06-16 03:21:36

2018年

商业地产大趋势发展预测!

2017年对于房地产行业来说,是一个颇为特殊的年份,住宅市场一片风声鹤唳,先是限购限贷不断加码升级,后又有众多一线城市出台“租购同权”政策。众多本意购买住宅的投资客分流至商业地产,商业地产市场因而迎来了新的机遇。在一二线城市更是发展势头猛烈,中国商业正处在一个变革整合、异彩纷呈的崭新时代。那么,2018年商业地产的发展趋势又是如何呢?


1

趋势一

商业地产库存仍存,多渠道去库存贯穿始终


相比住宅市场,2017年的商业地产迎来了更为高涨的发展热潮。从国家统计局公布的数据来看,2017年前三季度全国房地产开发投资80644亿元,同比名义增长8.1%,增速比1-8月份提高0.2个百分点。其中住宅增速增长10.4%,增速提高0.3个百分点;办公楼投资4978亿元,同比增长5.4%;商业营业用房11710亿元,总比增长1.4%。


2

趋势二

聚焦一线新一线,城市核心竞争力是首选

         

数据显示,新一线城市购物中心总存量平均为468万㎡,人均购物中心面积为0.48㎡,人均购物中心水平已达一线城市水平。



从总量上来说,新一线城市均值与一线城市的930万㎡还有一定差距,但从人均购物中心面积来看,

新一线城市人均购物中心面积为0.48㎡,而一线城市是0.52㎡;从购物中心人均资源来看,新一线城市已接近一线城市的人均水平。 

随着2017年新一线城市购物中心增速逐渐放缓至15%以下,新一线城市商业地产将步入存量时代。武汉、成都、杭州、天津、苏州、重庆、南京、西安、长沙、青岛、宁波、无锡、厦门、大连、沈阳、济南、郑州、南昌,共18个城市位列其中。

在此情景下,一、二线城市的购物中心趋于饱和,三、四线城市是未来5—10年内商业地产的机会,甚至包括五线城市。


3

趋势三

创新体验式潮流,存量时代衍生消费新需求


从2010年住宅市场调控伊始,商业用地供应增加,大量企业转型开发商业地产。这也导致以购物中心、城市综合体和写字楼为主的商业地产供应量激增。商业不得不面临高库存、同质化运营等困境。

以商业地产目前的状况来看,传统“短平快”的开发销售模式已经不可持续。最直观的感受,以购物场所来说,随着消费者的需求越趋多元,购物已不是商场唯一的“表达”方式,而是更多地呈现在休闲、运动、娱乐、就餐、培训、教育等多方面的消费诉求。


     

零售业正在被科技改变是大势所趋,但在电商如此发达的今天,消费者之所以还会选择去实体店购物,主要还有一个重要的原因——体验。因此,越来越多的运营商通过体验式商业地产能够通过营造商场情景,最大化地将消费者吸引进来,具有很强的聚客能力。


4

趋势四

复合型社区商业商品仍占优势


过去很多年,国内房地产行业的服务对象主要是中年人、青年人,主要是针对中年人、青年人来塑造产品和建设大型社区。在新的经济形势下,房地产行业需要转型发展,部分房地产开发商已经把目光投向了老年人,这将是房地产行业的一个重大变化。

  房地产行业在规划未来建设项目的时候,首先要考虑行业服务人群主要是谁,需要安排哪些配套服务设施等问题。随着人们生活水平的提高和商业市场的激烈竞争,社区商业正在从单一的住宅底商向专业市场、主题商场、商业步行街演变。

社区商业的功能从加强社区服务、投资性产品演变为复合型社区商业产品,其规划的专业性和业态的多元性将是其主要特点,能够满足人们在社区内体验到娱乐、消费、养老、商务等便利,将是其在商业领域最具竞争力的核心优势。



5

趋势五

去粗取精、优胜劣汰是商业地产新阶段


据不完全统计,2017年全国新开业购物中心约900家,商业体量有望达到9000万平方米,大约是2016年体量的两倍多。按照2015、2016年预计开业与实际开业数量的比例关系,平均开业率约为五成,照此估算,2018年新开业购物中心数量将与2017年基本持平。 

总体而言,2018年商业地产投放量将达到最高水平,出现行业“分化”态势,即好的商业项目将会更好,差的会更差,甚至被淘汰。在招商难、运营难的挑战中,专业化运营的重要性将被进一步提高,商业地产将进一步去粗存精、优胜劣汰。


6

趋势六

联合办公快速发展,存量盘活创新式办公


联合办公在2017年迎来了爆发性增长。数据显示,目前全国约有2300家联合办公企业,平均每天就有3家企业诞生。而2017年全年,中国联合办公的潜在市场规模将在3万亿以上。联合办公的迅速发展,通过对存量商办物业更新改造、创新办公形式,通过空间、社群、服务的打造,实现存量盘活。作为近年商业地产领域的新兴业态,越来越多的企业涉足该领域,其中不乏优秀企业,通过客户定位、互联网思维的运用、线上线下社群的打造、特色服务的提供等盘活存量,实现了快速布局与发展。

2018年联合办公将成商业地产发展新趋势,但联合办公既带来发展新机遇,也带来挑战,各类企业应借鉴业内优秀企业的发展经验,清晰定位、加强运营与服务、丰富盈利模式,实现长远发展。


7
趋势七

政策调控力度加大,细化政策将实施落地

     

 政策支持层面,调控力度仍将逐步加大,未来有待更细化、落地的政策出台。2016-2017年,在商业地产整体面临去化压力的背景下,国家对商业地产调控力度加大,对于增量市场,因城施策、优化供应结构。2018年,预测政策优惠方面,未来可以通过出台减免非住宅房产税、取消企业所得税及土地增值税预征、降低“营改增”增值税税率等优惠政策,降低企业资金压力,释放市场活力。


8

趋势八

结合资本运作,轻资产步伐加快


中国商业地产行业发展的脉络里,“重资产”是绕不过去的关键词。然而,资金沉淀、负债累累等弊病,都让过去以量制胜的重资产模式开始失去了“光环”,取而代之的是“以质取胜”,即输出品牌管理、资产证券化、保障充裕现金流的轻资产模式。

不过“轻资产”项目虽然具备投资少、灵活性强、风险低等优点,但商业地产是一个市场化和金融化交织的一个领域,轻资产模式要求与资本的结合非常紧密,“轻资产”模式的推进更是基于其雄厚的资金基础,轻资产运营模式考验的是运营能力和融资能力的整合。

因此,轻资产模式更适合于在购物中心领域已经形成一定的品牌优势,具备商业 地产 金融资源整合能力的运营商;对于尚缺乏成功落地项目的绝大部分房地产开发商而言,并不具备普遍的适用性。这对想要在2018年大展轻资产计划拳脚的开发商或运营商而言是一个值得深思的问题。


9

趋势九

新型互联网技术、思维将得到广泛应用


大数据应用步伐将加快。互联网大数据浪潮来袭,对传统的实体商业冲击极大,因此,房企纷纷把目光投向互联网,各类电商O2O平台层出不穷。

O2O带给我们的,是更好的用户体验,消费者网上筛选、线上支付、线下享受产品和服务的过程,是商业地产互联网化的一个基本逻辑,但仅仅是一部分。简单的B2C平台,或者是通过日常的销售带来的收益是相对固定的,需要更多关注利用互联网改造之后给商业地产在资本领域以及资金流方面创造的价值。

随着现代商业的创新发展以及业态调整升级,2018年我们会看到更多有益于提升线下的吸引力、增强客户粘性的互联网技术和思维的创新应用尝试。


10

趋势十

业态组合和品牌组合|优化创新乃破局关键


发达市场社会零售总额60%以上产生于服务类业态,真正的零售类业态只占30%左右。随着中国经济快速发展,经济结构发生显著变化,消费结构也随之发生变化,零售比例下降、服务业态大大提高将是一个必然和长期的趋势,不可逆转。 

随着竞争加剧,各大购物中心开始重新规划业态布局,符合大众消费潮流的新兴品牌受到各大购物中心的欢迎。

        在消费需求不断变化升级的2018年,推进购物中心和商业品牌的创新优化和创意发展,孕育着巨大的空间和机会,对于市场破局极其关键。



从上述2018年中国商业地产的趋势预测来看,我们的观点非常明确:在消费升级的大的时代背景下,中国商业地产看似供应过剩,实则存在供给侧改革的巨大机会。在生活方式升级的需求推动下,新的场景空间、新的主题特色、新的人文情怀、新业态品牌正在引领商业地产的产品革命。

在这样的时代背景下,专业型公司将替代短线投机型的企业,成为这个行业引领产业革新的旗手和领袖。这种专业化并不是一味的坚守、死命的坚持,是在执着的同时,深刻理解市场变化,根据需求进行大胆的创新。发现需求、独具情怀、勇于创新,这样的企业才会成为未来行业内的真正赢家。



友情链接

Copyright © 台湾金融分析联盟@2017